华夏幸福来了。又一家TOP10房企进驻石家庄。虽然同在河北，但这是它和庄里的第一次亲密接触。

与其他房企的玩法不同，华夏幸福是真的造城来了。凭借其独特的PPP模式，石家庄房地产的传统格局和玩法或被颠覆。

2016年中国房地产500强榜单

11月7日，石家庄市政府与华夏幸福基业股份有限公司在“2016石家庄国际经贸洽谈会”签约。石家庄市政府、石家庄长安国际服务外包经济开发区管委会先后与华夏幸福就正定新区产业新城项目、石家庄长安国际服务外包经济开发区项目签署合作框架协议、合作备忘录。

壹：产业造城

一、石家庄长安国际服务外包经济开发区项目

石家庄市政府与华夏幸福基业的此次合作应该说是筹划已久。石家庄市政府早在2016年2月份发布了《石家庄国际服务外包经济开发区规划公告》。从详细规划简介中，可以看出三点：

1、规划面积及四至：石家庄国际服务外包经济开发区规划面积14.37平方公里，东至东三环延长线，南至石黄高速公路，西至京珠高速公路，北至滹沱河，其中起步区3.13平方公里，东至太行大街延长线以东500米区域，南至石黄高速公路，西至天山大街延长线，北至滹沱河区域内环城水系、轨道交通1号线和太行大街、天山大街、新城大道穿区而过。

规划区位置图

2、产业规划重点：把握国际服务外包业趋势，主动承接京津产业转移，城市规划为一中心、两片区、六引擎，一中心为产业公共服务中心，两片区为公共服务片区、特色产业片区，六引擎为产业公共服务中心、低碳、动漫、健康、低碳环保、大数据六大外包基地。

土地利用规划图

3、起步区：实际建设用地3.09平方公里，总人口2.54万人。建设规模为288万平方米，平均容积率为0.93。其中产业用地64.7公顷，占比20.91%；居住配套48.91公顷，占比15.81%。现状范围内有东庄村、西庄村、西庄屯和西塔口四个村。其中，东庄村489户，1780人；西庄村428户，1568人；西庄屯540户，2170人；西塔口村1060户，4280人。总户数2517户，总人口9798人。回迁安置建设用地约37.94公顷，总建筑面积约61.84万平方米。

规划结构图

华夏幸福如何打造该区域？

石家庄国际服务外包经济开发区规划面积为14.37平方公里，这是个什么概念？换算成房地产中常见的单位平米，一共是1437万平米。回顾石家庄土地市场，单宗土地面积一般超不过10万平米。这意味着，该区域的体量抵得上一百多宗土地的出让面积。

当然，这只是让大家对地块面积有个大致的概念。这个区域，住宅开发只是其中的一小部分，华夏幸福将引进哪个产品系尚不得知。根据园区定位，重头当然还是产业开发。

据悉，华夏幸福将投入全部资金全面协助管委会进行园区开发建设及管理工作，高规格打造城市底板，以资本驱动提升区域产业能级，着力打造电子核心集成产业集群、智慧服务产业集群，并依托华夏幸福旗下太库科技产业孵化器，及时捕捉转化世界科技最前沿的技术成果，大力发展节能环保、电子信息等战略新兴产业，预计将带动不少于500亿元的社会投资。

二、正定新区产业新城项目

对于正定新区产业新城项目，官方报道中透露出部分信息：

项目位于太行大街以东滹沱河北岸，华夏幸福拟通过产业规划定位、配套设施建设、产业招商引资等专业服务为正定新区导入新一代高端制造产业，吸引上万高端人才来石就业，带动石家庄市新一代信息技术、新材料以及高端装备制造等相关产业跨越式发展，打造产业高端、城市功能完善、生态宜居的产业新城，驱动促进正定新区产业和城市提档升级。

贰 PPP模式

据悉，上述两个区域整体合作开发项目都将采取PPP（政府和社会资本合作）模式。

想弄清华夏幸福怎么干，我们得先了解PPP模式。

1、什么是PPP模式?

PPP模式即Public—Private—Partnership的字母缩写，是指政府与社会资本之间形成一种伙伴式的合作关系，简单来说，就是“公私合作，利益共享、风险共担”。

造城的概念则体现在整个区域内的全面合作上，包括在土地整理投资、基础设施建设、公共设施建设、产业招商服务、城市运营维护服务等方面，华夏幸福都会与地方政府共同决策、共同推进。

2、PPP模式的优点：

资金：在开发前期，华夏幸福会首先为政府垫付前期基础设施开发的资金，然后，政府利用土地或者资金等形式对华夏幸福垫付的资金进行分期返还，这样就免去了政府在新城开发初期的资金、贷款压力。

执行力：在开发过程中，无论是规划设计，土地整理，园区基础开发，还是招商引资，配套建设等等，华夏幸福都会深入参与，通过政府主导，企业运作的模式，会大大提升执行力。

风险：在PPP模式下，地方政府主要得到了新城基础设施的完善，区域内企业税收增加等等收益，华夏幸福则得到了落地投资的返还，同时在合作中得到了廉价土地资源。相对来说，政府的风险较小，而华夏幸福的资金投入加大，相对的风险也较大。

华夏幸福全国布局

叁 楼市影响

以前，无论大中小开发商，但凡开发了一个城市综合体、拿了一个旧改项目或搞了一片产业园区的，都自称是城市运营商。事实上，完整的城市运营商是类似于华夏幸福这样的全产业链式整合。

随着城镇化的进一步发展，地方政府对产业与城市发展的巨大需求，使得房地产开发商向城镇化建设与运营者的角色转变。从“盖房子”到以资源整合为基础的“城市运营”成为大开发商谋求战略升级、拓展新增长级的重要方向。

像华夏幸福这样的地产大鳄来石，势必对石家庄楼市的发展带来深远影响。可以看出，华夏幸福的商业模式高度契合政府诉求，通过一站式解决方案弥补了众多区县级地方政府资金和专业能力的不足，并在运营过程中充分发挥出园区和地产的协同效应。这与其他开发企业实现了差异化发展，也打造了模式的壁垒。

今年房地产市场的火爆，虽然使得大量中小房企的资金链得到了缓解，但是从长远来看，石家庄楼市的洗牌将进一步加剧，集中度将进一步提高。未来，将是品牌、资金实力更强、玩法更差异化的大房企的舞台。

不改变，就难以生存。作为中小房企，注重产品品质，善待每一位客户，走“小而美”的路线，才是存活之道。

（完）

赵猛：地产自媒联盟成员

个人微信号：zhaomeng1976（欢迎业内交流、买房咨询，验证请标注实名）

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