高新发展25年，一期已经发展成熟，三环内新盘逐渐减少，尤其是刚需房源，目前锦业路多盘房源告急，新房市场逐渐向三环外转移。罗马景福城位于锦业路商圈内少有的刚需盘，目前在售二期，项目到底如何？是否值得入手

1位于高新一期锦业路沿线商圈

西安是中国首屈一指的十三朝古都，不论是旅游还是文化产业都是全球闻名，走在西安大街小巷，随处可见“歪果仁”。然而，在西安西南角，不仅聚集中国高端人才，而且还有更多长期居住在西安的“歪果仁”，为什么？

高新区位于西安的西南角，也是国家自主创新示范区，也是高新技术产业经济NO.1的代名词。2015年GDP占全市的70%。市民也看好区域的发展，大型企业的入驻，吸引了超20万的居住人口。目前已经引入了德国的施耐德、韩国的三星、美国的百事可乐等国际企业，同时还有中国顶尖的通信公司中国移动、软件公司华为、中兴，以及国民品牌比亚迪汽车，以及西航、西飞、煤研机构等，随便一个公司便是行业的翘楚。这里的人才是全球级别的。

高新区已经发展了25年，高新一期发展了唐延路沿线产业；高新产业第二次产业发展主要在锦业路周边。唐延路沿线以金融发展为主，全国各大银行总部均在此区域。锦业路沿线为高新产业办公区，目前写字楼正在加速建设中。三年后这里将引进更多知名企业，经济的龙头地位也是目前其他区域不能代替的。

目前，锦业路周边住宅销售进入 尾声，写字楼如雨后春笋般发展从锦业路东侧高新管委会起，沿线已在建中铁·西安中心、绿地双子塔、宝德云谷国际，这些均为西安地标性建筑。目前周边已经建 成的有西安软件园、中国移动、嘉煜大厦等，区域内还有众多公司，如、富士达、百事可乐、西航等研究基地。产业发展已经很成熟，未来将会引进更多的高新企 业，发展潜力较大。同时，项目周边楼盘均价走上7字头，销售业绩也不错。

比周边经济产业发展较晚的住宅市场如何？高新住宅市场发展主要分为两个阶段，第一个阶段为拆迁安置及经济适用房，各个以村落命名的小区。第二个阶段为城改房及商品房，如高科集团旗下的枫林绿洲、鸿基新城、绿地世纪城等楼盘。罗马景福城位于丈八东路与丈八四路交汇处西北角，地块位于高新二期的锦业路沿线商圈，同时也是二期的商品房时代。罗马景福城周边发展中，东侧为空地，东南角为绿地世纪城，南侧为软件中心，西侧为丈八东村，北侧为中铁缤纷南郡。

高新区商品房发展前期主要以刚需房为主，如都市春天、天朗蓝湖树、枫林意树等小区，目前为刚需后住宅时期，以改善为主，如伟业公馆、中建国熙台。发展超5年的楼盘，一般以前期刚需为主，后期以改善为主，如中铁缤纷南郡、绿地世纪城。罗马景福城是本区域内鲜有的刚需盘。但从房价角度分析，高新区房价上涨幅度较小，除高端盘定价高外，刚需盘几乎无上涨。

项目周边项目对比信息

总之，罗马景福城所在的锦业路商圈为高新区第二发展中心，周边产业烘托，区域价值会持续走高。同时，在大批人才留驻的同时，住宅的需求会越来越大。土地是有限的资源，现在在附近买房，是较好的时机。

2刚需晚春 罗马景福城在售二期房源

户型紧凑实用 低层采光不足

罗马景福城的开发商为西安盛星地产开发有限责任公司，目前在高新开发了罗马西西里与罗马景福城两个项目。项目项目定位相当，位置也不远。开发商名气不能堪比大开发商，但罗马景福城为准现房销售，有问题及时处理，网友也可放心前去参观。

西安盛星地产开发有限责任公司于2009年拿下地块，售楼处于2010年6月正式对外开放，公开两年，于2013年7取得预售证，7月28日正式开盘。三年的销售，项目接近尾房销售，仅剩余7、9、10号楼。

从楼栋地块来看，地块为南北狭长型，较方正，由于东西宽度不够，小区在规划最大容积率时，做排布式设计。这样的优势在于社区中央通道利用率较高，易于集中。小区的劣势在于，东侧沿线楼栋靠近马路，东边户噪声和粉尘污染较严重，南北不是主要干道，影响一般。小区东侧为丈八东村，村子为纯住宅区，物业管理也比较规范，鉴于红白喜事风俗，偶尔会有一定影响。所以，从楼栋等级来划分，一级楼栋为1、3、5、7、9号楼，二级为2、4、6、8、10、11号楼。

从整个小区来看，罗马景福城共规划11幢楼，有高层和小高层。整个小区分两期开发，一期为1-6号楼，二期为7-11号楼。一期房源已经售罄，并已经交房，目前正在销售二期7、9、10号楼，其余房源已经售完。

最近在售的楼栋，7、9号楼的位置都不错，而在售中的10号楼，为公寓，户型面积小，如果投资出租，可考虑。项目整体销售房源面积为89-129㎡，均价为6900-7200元/㎡。如果想在高新住得好点，小编推荐129㎡三房两厅一厨一卫户型。如果为刚需或过渡，小编建议入手公寓。

【129㎡三房两厅两卫一厨】本户型为两梯四户房源的边户，整体上看各个空间较方正，而东南角缺角，这对居住影响不大。

通风性：本户型所有使用空间均有窗户，通风性较好。南侧有两个房间，采光较好。本房源由于缺东南角，客厅为北向，不能与南侧空间通风。本户型可算为半通透，南向主卧与北侧卧室形成穿堂风，南侧带阳台次卧与厨房形成穿堂风。由于厨房较潮，并有油烟，三餐之间不太适合打开次卧房门。

动静区：从本户型功能分区来看，动区基本位于房源东北角，静区主要位于西南角，相对独立，即使有客人来访，也不会影响在卧室休息的人。

动静线：本户型客厅与公共卫生间位于入户旁，客人来访的访客线较短，对家人影响较小。家务线主要贯穿厨房、餐厅和阳台。本户型的家务线会影响南侧次卧，南侧次卧带阳台，洗衣机放在此处，因此，洗衣服时，会对本卧室有一定影响。但如果在本卧室设计晾衣杆，私密性也较好，客厅阳台做景观用，不会看到主人晾晒衣物，也挺好。

房源使用空间：小区129㎡无样板间参考，但房源的居住体验如何呢？从各个空间来看，房源室内空间较宽敞，摆放家具的尺度较大，小编建议，在装修之前，可测定自己房源后再定制家具，这样居住体验更好。

【房源置业成本】罗马景福城预计在2017年12月31日年交房，三年内入住新房，需要准备多少费用呢？按照项目成交单价6900元/㎡计算：

总价：129㎡*6900元/㎡=89万元

首付最低2成：18万元（取整，银行不贷零头）

契税：890000元*1.5%=13350元

大修基金：129㎡*145元/㎡=18705元

装修款：约20万

水电气、物业预存费用：2000元

总计：41.5万元

如果预算充足，三年内住进新房，但房贷却是一件大事，并且伴随房奴很多年。小区按揭36万元，每月月供多少？家庭收入多少钱适合入手？

如果使用商业贷款，月供最低3768元/月，如果使用公积金贷款，月供最低3089元/月。小编建议家家庭收入在7000元/月以上的网友入手本户型。

罗马景福城每幢楼的户型位置较固定，楼层选择不同。小编到小区踩盘了解到，小区楼间距较小，低层采光不足，因此，小编提醒，网友可选较高楼层。顶层有设施设备，如遇下雨漏水，遭殃，如果购买超过20层的房源，小编建议装修要买较好的材料，尤其是窗户，否则将有风声带来的噪声。

罗马景福城房源为毛坯交付，公共区域带装修，地面为瓷砖（并未公布品牌），电梯为通用或同等级品牌。在此，小编推荐几条毛坯房验收方法：

1.带上万能充电器，检验电器是否接通；检查水流开关，看室内水是否通畅；询问天然气何时接入；

2.带上小铁锤，检查空鼓，让工程工人及时维修；

3.看：墙体是否有裂缝。带上乒乓球，看室内地板是否倾斜；带上角尺，看墙体是否歪斜。

总之：罗马景福城小区部分楼栋坐北朝南，南向户型采光较好，由于楼间距问题，小区楼栋低层采光问题较大，并且无解。小编建议入手次高层房源。小区的户型设计较好，功能也较齐全。从大户型总价来看，小区总价较高，适合首改网友入手，刚需网友只能选择89㎡及公寓户型。

3人车分流设计 社区自带幼儿园

从罗马景福城周边经过，小区的楼栋颜色以黄色为主，建筑风格是ArtDeco设计风格，简约大气，也是目前市场上比较常用到的建筑风格。外立面粉刷黄褐色真石漆，安全性有保障，不像瓷片会下掉出现事故，同时黄色在北方明亮天气中，看起来也给人以积极的感觉。外观较好，社区内部如何呢？

【人车分流】项目采用全人车分流，车位比例为1：0.8，共有1600个地下车位。由于小区由刚需用户，也有刚改用户，所以设计了机械车位和平面车位。机械车位一层13万，二层7万；一层长5米，一层高1.8米，二层高1.55米，每月管理费为150元/个。购车位具有车位合同，但是目前市面上的车位的产权归开发商所有。

【社区绿化】从沙盘上看，本小区的绿化设计一般，并无亮点，从小区一期建设的现状来看，小区的绿化维护一般，小区的绿植并无层次感，同时绿植的种类较单一。

【物业维护】罗马景福城物业公司为圣青物业管理有限公司，物业费为1.2元/㎡。周边小区根据资质不同，收费标准一般为1.2元/㎡-1.5元/㎡，因此在正常收费范围内。

从小区维护来看，小区的入户旁，有24小时安保守卫，业主须刷卡才能进入社区大门，同时，单元入户也须刷卡，安全有保障。同时，社区内还有摄像头监控，社区公共区域安全也有保证。不过，小区的绿化维护稍欠缺，居住舒适度跟物业维护一般也有一定关系。

【社区配建幼儿园】小区内部配建了一所四层楼约5000㎡的幼儿园，幼儿园将对外招商。未来收费标准也将由幼儿园出具。学校主要为业主的孩子服务，并不对周边的小区服务。

在建中的幼儿园实景

【沿街底商】罗马景福城三面临街，因为靠街道，规划了底商，商业朝社区外，与周边小区形成开放的商业街。不仅为业主服务，也为周边服务。未来将招商餐饮、零售、超市、洗衣店、药店等商业，主要为业主提供生活服务。

已经完工的商业

总之，从小区配套建设来看，内部配套基本能满足业主的吃喝，如果要穿衣，需要到周边的大商场去。由于社区规模有限，小区仅规划了幼儿园，小学资源需要向外索要。在物业维护方面，小区安保措施不错，但小区的绿化维护却表现一般。

4周边配套以产业为主 缺乏大型商业中心

锦业路沿线具有国家一级企业，包含煤业、飞机、机电等，项目基本被大型企业包围。锦业路沿线有两大特色：在建中的摩天写字楼、已经入驻的高新企业。由于在产业园内，地块寸土寸金，公园资源稀少，项目周边，几乎没有可步行到的公园。

【工业经济企业】粗略统计，目前已入驻的高新企业，工作人员大约为8万人。华为基地西迁，中航自动化设计扩张。罗马景福城位于锦业路中段，小区到周边企业上班距离都较近，小区东侧1000米为高新管委会，800米处为绿地双子塔以及西安中心，南侧为中国移动，三星办公基地，西侧大约1公里卫华为、施耐德等大型企业。

项目周边企业

【商业配套】小区周边配套较稀缺，周边商业以各个小区的商业底商为主。小区东侧大约900米处有绿地缤纷城，但建成已三年，并没有大量商家入驻，可利用性不大。小区东北侧1公里，易道郡玫瑰公馆一期商业内，民生家乐超市已经开业，基本上能满足小区的生活需求，在这里，小道螺丝钉，大到家电家具，都可以购买到。

对于吃，小区周边较方便，距离小区500米处的绿地世纪城，饕食街已经开业，周边人气不错，烤肉、韩国料理，川菜等均有涉及。同时，绿地世纪城也有菜场和小超市，中国四大银行也已经入驻，区域较方便的银行为中国银行和交通银行。小区南侧到长安区，有阳光城商业中心，目前已经有多家商业入住，生活配套比较齐全。

绿地世纪城商圈内的部分商业实景展示

【医疗方面】高新区医疗是短板。高新区内，仅有唯一一所三甲医院-高新医院，距离小区大约8公里。距离小区大约1.5公里有建桥医院，主要以社区服务为主，可解决感冒发烧等问题。小区周边企业较多，较近的医疗服务站在绿地世纪城，主要以诊所和牙科为主。

【学校方面】罗马景福城社区内部配建一所幼儿园，就目前而言，小区的小学和中学尚未确定。如果按照片区划分，小区周边较近的公立小学为高新第五小学（西侧200米）、丈八沟小学、中学为高新三中（西侧1000米），高新三中和高新五小均为省重点学校。

【交通方面】小区的公共交通一般，目前小区周边有两条线路的公交车。东侧路口有608、205、928路等路线，车间距大多为8分钟，无人售票大约1-2元，刷长安通卡为5折。由于小区周边交通车辆有限，所以，早晚公交都很拥挤。

项目周边路网还是比较便利的，北边的科技八路（西户公路）向西连接西三环的丈八立交，可到西安各个城区；向东从锦业路经过，可到太白南路立交，直达市区。

规划中的地铁六号线丈八四路站距离小区大约800米。地铁已经开始建设，目前沿线已经将水管、热力管、天然气管、电缆已经迁移完毕，接下来将进行隧道挖掘工作。

总之：罗马景福城所在的锦业路商圈，距离三环较近，到市区的距离较远。作为高新区的高薪人士，拥有一辆车只是时间问题。如果从小区开车到市区，比较方便。如果在高新上班，偶尔逛街的网友也可考虑。同时，小区周边的学校资源较好，但商业发展不足，目前周边也无较大的公园。大型的商业配套需要一段时间，所以目前居住还需要忍耐一段时间。

5较适合在高新上班的白领人群

区位：

优势-锦业路周边招商引资快，住宅有升值潜力

劣势-写字楼正在建设中，需要至少3年时间兑现价值

高新管委会坐镇唐延路与锦业路交汇处西北角，把控着整个高新区域的发展，预计未来5年，将再进驻一批全球500强企业，高新区的经济地位在10年内或可较稳定，并且发展的中心在于锦业路。

然而，目前锦业路周边的写字楼及商业规划正在建设中，从招商到正常运营，需要一段时间来兑现，就目前而言，还不是最好的时代。

楼栋户型：

优势-三环内的中型社区 户型实用

劣势-低层采光不足

罗马景福城为高新区锦业路沿线少有的刚需盘，三环内的楼盘销售基本接近尾声，到无房可售的状态。如果到三环外购房，市政政策以及社会服务（尤其是快递）服务都不同，市民不愿意走出三环。

小区共11幢楼，在西安市面上属于较大社区，社区维护的标准也较高。但小区的楼间距是硬伤，低层居住舒适度不高，尤其是冬天，没有光照，房间内的采光较差，冬天室内也较阴冷。

小区的房价均价，在周边具有优势，但就二手房的价格来看，小区周边价格上涨不高，投资价值不大。鉴于周边项目销售接近尾声，无房可售，罗马景福城二期房源更显珍贵。

社区品质：

优势-物业价格合理

劣势-小区绿化维护一般 网友投诉业主与保安有冲突

小区的物业费为1.2元/㎡·月，相对于周边楼盘价格合理。但从小区维护来看，安保较好是优势，但小区的环境为绿化维护一般，在网友点评中也反映出保安与业主的冲突。

周边配套：

优势-在高新经济发展中心，学校资源较好

劣势-缺乏大型商业中心，生活不便

锦业路作为高新管委会发展的第二核心，未来配套会逐渐完善，随着高新万达的入驻，将辐射整个高新市民。同时，小区周边的学校资源也是亮点，多为省重点资源。当然，现在正在发展中，小区缺乏大型商业配套，万科距离小区也有一定距离，所以，小区的生活略有不便。

网友点评

总之，从罗马景福城的各个维度来看，小区比较适合在高新上班的白领人事，项目房源分两种，刚需和首改网友都可关注，经过计算，小区的总价较高，月供也较高，建议收入较高的家庭入手。虽然小区周边商业缺乏，未来发展仍有空间。就居住来说，业主的财产安全有保证，但是小区物业维护一般。如果成立业主委员会，经过业主投票，是可以更换物业公司的。小编认为，在此购房主要是为上班方便，路途较近，同时孩子上学资源较好，其他资源一般，网友可根据自身需求选择。

销售动态：罗马景福城仅有最后三幢房源销售。住宅在售7、9号楼，7号楼房源面积为89、129㎡，均价6900-7000元/㎡，一房一价，五证齐全，7号楼预计2016年年底交房。9号楼总高33层，两梯四户，房源面积为89、129㎡，均价6900元/㎡，预计2017年12月底交房。项目公寓在售中，为10号楼，70年产权，均价7500元/㎡，面积为39-71㎡，首付1万起，预计2017年12月底交房。

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